1. Что за организация региональный оператор?
Региональным оператором является юридическое лицо, созданное субъектом Российской Федерации в организационно-правовой форме некоммерческой организации – фонда, с целью устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса региона, деятельность которого направлена на создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан путем своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
2. Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта МКД?
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
3.Кто может быть владельцем специального счета?
Владельцем специального счета могут быть:
Региональный оператор. При непосредственном управлении собственники могут принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
4. Кто выбирает банк, в котором будет открыт специальный счет для формирования фонда капитального ремонта, в том случае, если владельцем выбран региональный оператор?
Собственники помещений в МКД, путём голосования могут выбрать банк, в котором будет открыт специальный счет. Жилищным кодексом РФ предъявлены требования к банку: величина собственных средств (капитала) банка должна быть не менее, чем 20 млрд.руб., и банк должен осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ.
В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует вышеуказанным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора. Кредитные организации, в которых открывает счета региональный оператор, выбираются на конкурсной основе. Порядок проведения и условия такого конкурса определяются в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.
5. Почему собственники обязаны делать взносы на капитальный ремонт общедомового имущества?
Жилищным кодексом РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома возложена на собственников помещений в этом доме. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в общей собственности (ст.158 ЖК РФ). Изменилась структура платы за жилое помещение, за собственниками законодательно закреплена обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт (формировать фонд капитального ремонта).
6. Кто устанавливает размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт общедомового имущества МКД?
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается органом государственной власти субъекта РФ. Также, в соответствии с ч.8.2 ст.156 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
7. Что произойдёт, если на общем собрании собственников не было принято решение о способе формирования фонда капитального ремонта в установленные сроки?
Не позднее, чем за месяц до окончания срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ для принятия решения об определении способа формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее (часть 6 статьи 170 ЖК РФ).
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не выбрали способ формирования фонда или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора (часть 7 статьи 170 ЖК РФ).
8. Если собственниками помещений в МКД выбран способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте, могут ли собственники по решению общего собрания воспользоваться средствами на счёте и произвести ремонт фасада дома, ремонт подвала или капитального ремонта раньше срока установленного программой?
Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо по собственной инициативе (часть 2 статьи 189 ЖК РФ), но не позднее сроков, установленных региональной программой.
За счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, можно произвести работы, предусмотренные частью 1 статьи 166 ЖК РФ:
Нормативным правовым актом субъекта РФ данный перечень может быть дополнен другими услугами и (или) работами (часть 2 статьи 166 ЖК РФ).
В случае принятия собственниками решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
9. Могут ли взносы на капитальный ремонт МКД быть израсходованы на содержание регионального оператора?
Взносы на капитальный ремонт должны быть направлены только на финансирование работ (услуг) по капитальному ремонту, определенные законом субъекта Российской Федерации. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.
10. Если собственники не принимают решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества дома, как обеспечивается выполнение региональной программы капитального ремонта?
Согласно статье 189 ЖК РФ в случае, если в 3-х месячный срок с момента получения предложений от регионального оператора о сроке, перечне работ по капитальному ремонту, их стоимости и источников финансирования, собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта, то данное решение принимает орган местного самоуправления.
В случае, если собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, не провели капитальный ремонт общего имущества в МКД в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления.
В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца, региональный оператор, любой собственник помещения в МКД, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.
11. Каковы преимущества формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора?
В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными им подрядными организациями.
Дополнительно, согласно ч. 6 ст. 178 ЖК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками помещений в МКД.
Отметим, что в соответствии с ч. 4 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные от собственников помещений в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах при условии, что и те, и другие формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора. Это может ускорить темпы проведения капитально ремонта.
12. Будут ли включены в конкурсную массу денежные средства, находящиеся на специальном счете, если владелец данного счета признан банкротом?
Согласно ч.7 ст. 175 ЖК РФ в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.
В соответствие с ч.6 ст. 175 ЖК РФ на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.
13. Имеет ли право правление проводить работы по капитальному ремонту в соответствии с утвержденным планом и при этом не включенным в общую региональную программу?
В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, фонд капитального ремонта которого формируется на специальном счете, решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный взнос, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. (ч.3 ст.166 ЖК РФ).
14. Какие документы потребуются для оплаты подрядных работ со спецсчета?
Согласно ч.4. ст.177 ЖК РФ, операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов: 1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору. Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены, указанные выше документы (ч.6 ст.177 ЖК РФ)
