Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (статья 36 Жилищного кодекса РФ, статья 290 Гражданского кодекса РФ). Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 Гражданского кодекса РФ).

Согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Согласно частям 3 и 4 статьи 36.1 Жилищного кодекса РФ право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (части 5 и 6 статьи 36.1 Жилищного кодекса РФ).

Следует отметить, что в отношении помещения в другом многоквартирном доме, которое, возможно, Вы будете приобретать, нынешний собственник такого помещения также уплачивает взносы на капитальный ремонт. Таким образом, в программе капитального ремонта участвуют все собственники помещений во всех многоквартирных домах РФ (за исключением случаев, определенных статьей 168 Жилищного кодекса РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора.

Перечисление взносов на капитальный ремонт на любом другом счете жилищным законодательством не предусмотрено.

На регионального оператора как владельца специального счета обязанность по выставлению платежных документов на оплату взносов на капитальный ремонт не возложена.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственниками помещений должно быть определено лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.

Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (часть 14.1 статьи 155 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта МКД по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Согласно части 1.1 статьи 158 ЖК РФ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительно сообщаем, что в соотвествии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность зачета стоимости ранее выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. В случае, если до наступления установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Если МКД включён в утверждённую субъектом РФ региональную программу капитального ремонта общего имущества МКД, то в соответствии с частью 3 статьи 189 ЖК РФ все собственники помещений в МКД, вне зависимости от ранее проведённых капитальных ремонтов, уплачивают взносы, начиная со срока, установленного ЖК РФ – не более 8 месяцев после опубликования указанной региональной программы (если субъект РФ не установил меньший предельный срок).

Следует отметить, что согласно части 8 статьи 170 ЖК РФ в случае формирваония фонда капитального реомнта на специальном счете законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в МКД на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

Средства на капитальный ремонт не могут быть использованы на текущий ремонт, а могут быть использованы, согласно статье 174 ЖК РФ, только для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных работ, услуг, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами.

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД.

Независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом, собственники обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в установленном размере, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере (часть 1 статьи 169 ЖК РФ). Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (часть 2 статьи 169 ЖК РФ).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом (часть 3 статьи 169 ЖК РФ).

Согласно статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс РФ) собственники помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 168 Жилищного кодека РФ, субъект Российской Федерации вправе на основании своего нормативного правового акта не включать в региональную программу капитального ремонта многоквартирные дома, в которых имеется менее чем три квартиры.

Дополнительно сообщаем, что жилищное законодательство Российской Федерации не предусматривает порядка признания жилого дома малоквартирным.

Законодательством Российской Федерации установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя содержания общего имущества в МКД и ответственность за его надлежащее содержание.

Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК рФ, ст. 290 ГК РФ). Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ),

В п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Таким образом, оплата собственником помещения в МКД жилищных услуг, в том числе взносов на капитальный ремонт, позволяет такому собственнику исполнить обязанность по надлежащему содержанию общего имущества в МКД.

Виды работ и услуг, выполняемых и оказываемых при содержании общего имущества в МКД и при проведении капитального ремонта, не дублируют друг друга.

Согласно части 2 статьи 179 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В случае формирования фонда капритального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собстенниками помещений в многоквартирном доме также может быть принято решение о проведении капитального ремонта в боле ранние сроки, чем в региональной программе, для этого собстенниками необходимо принять решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора в случае, если до наступления установленного региональной программой срока были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ не требуется, стоимость этих работ, засчитывается в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Принимаемая к зачету стоимость работ не может быть выше, чем размер предельной стоимости этих работ, определенный нормативным правовым актом субъекта РФ (часть 5 статьи 181 ЖК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ, в размере, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

Принятие общим собранием собственников помещений в МКД решения об утверждении взноса на капитальный ремонта в размере меньшем, чем установленный органом власти, жилищным законодательством не предусмотрено.

В то же время, частью 8 статьи 170 ЖК РФ предусмотрено, что законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

В соответствии с частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Нужно ли платить на капитального ремонта, если дом признан аварийным?

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 %, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Региональную программу капитального ремонта формирует субъект РФ на основании данных муниципалитета. Если дом признан аварийным в установленном порядке (порядок установлен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47), то он не должен был попасть в региональную программу капитального ремонта. Для исключения такого дома из региональной программы целесообразно обратиться в орган местного самоуправления и орган государственной власти субъекта РФ, утвердивший программу.

В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются МКД, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции.

Частью 1 ст. 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право лиц, в отношении которых применен нормативный акт, а также лиц, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы, обратиться с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части. Общественные объединения и иные негосударственные некоммерческие организации на основании результатов общественного контроля также вправе оспаривать в установленном федеральным законом порядке (в том числе в судебном и (или) административном порядке) нормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных организаций, иных органов и организаций, осуществляющих в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия (п. 3 ч. 3 Федерального закона от 21.07.2014 № 212-ФЗ "Об основах общественного контроля в Российской Федерации").

Важно отметить, что в соответствии со ст. 184 ЖК РФ, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 ЖК РФ на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ.

Приказом Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр утверждены

методические рекомендации по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

В соответствии с положениями пунктов 1.1.1 – 1.1.4 указанных рекомендаций установление субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД рекомендуется осуществлять на основе следующих принципов:

- определение минимального размера взноса на основе оценки общей потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, входящих в установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту и необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов;

- доступность минимального размера взноса для граждан - собственников помещений в многоквартирных домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;

- достаточность финансовых средств, формируемых исходя из устанавливаемого минимального размера взноса, определяется с учетом планируемых мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов в соответствии со статьей 191 ЖК РФ для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, разрабатываемой и утверждаемой в соответствии со статьей 168 ЖК РФ;

- изменение минимального размера взноса в течение срока реализации региональной программы капитального ремонта должно приводить к сокращению потребности в предоставлении финансовой бюджетной поддержки.

Согласно части 3 статьи 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Таким образом, начисления будут осуществляться с момента наступления обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт согласно части 3 статьи 169 ЖК РФ.

При этом в случае, если региональный оператор (лицо, уполномоченно на представление платежных документов) не представил платежные документы в установленный срок, проценты за несвоевременную оплату взносов на капитальный ремонт с собственников помещений в многоквартирном доме взиматься не должны.

Жилищный кодекс РФ не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. Вместе с тем, важно отметить следующее.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 171 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК.

При этом ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено начисление пеней за несвоевременную и/или неполную уплату взносов на капитальный ремонт. Собственники помещений в МКД, несвоевременно и/или не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего для после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты.

Таким образом, собственники помещений в МКД оплатившие взносы на капитальный ремонт частями должны соблюдать установленные сроки уплаты. В противном случае по факту несвоевременной и/или неполной уплаты взносов на капитальный ремонт будут начислены пени.

Общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами. Такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется за счет средств взносов собственников помещений в МКД и других не запрещенных законом источников.

В ч. 4 ст. 169 ЖК РФ указано, что доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД могут направляться по решениям собственников помещений в МКД, принятым в соответствии с ЖК РФ, на формирование фонда капитального ремонта. При этом указанные средства не просто используются для проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, а направляются в счет исполнения обязанности собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт.

Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества также могут использоваться на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Органом государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД (п. 1 ч. 1 ст. 167 ЖК РФ).

В случае, если ежемесячный платеж, получаемый от аренды объектов общего имущества в МКД, равен или больше суммы взносов на капитальный ремонт, получаемой со всех собственников помещений в МКД ежемесячно, то можно говорить о том, что обязанность собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт исполняется только путем перечисления в фонд капитального ремонта доходов от аренды (вероятно, на период аренды объектов общего имущества).

В случае, если ежемесячный платеж, получаемый от аренды объектов общего имущества в МКД, меньше суммы взносов на капитальный ремонт, получаемой со всех собственников помещений в МКД ежемесячно, то следует говорить о частичном исполнении обязанности собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт за счет аренды. Расчетным путем необходимо вычислить, какую сумму должны доплачивать собственники помещений в МКД для того, чтобы взнос на капитальный ремонт уплачивался в объеме, определенном решением общего собрания собственников помещений в МКД или органом государственной власти субъекта РФ.

В ст. 36.1 ЖК РФ прямо указано, что при переходе права собственности на помещение в МКД доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в МКД не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.

Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.

Таким образом, собственник помещения в МКД не вправе требовать выплаты ранее уплаченных им взносов на капитальный ремонт.

Принятие решения о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт в соответствии с п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ указанное решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Важно учитывать, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Взнос на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в МКД включен в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Тот факт, что в жилом помещении в МКД никто не прописан и не проживает не освобождает собственника помещения в МКД от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе, от уплаты взноса на капитальный ремонт.

Случай, когда в жилом помещении никто не проживает, следует рассматривать как неиспользование собственником помещения. Согласно ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан перерасчет платежей за период временного отсутствия граждан осуществляется только за отдельные виды коммунальных услуг, в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством Российской Федерации.

Взнос на капитальный ремонт не является коммунальной услугой, а это означает, что перерасчет по взносам на капитальный ремонт в связи с отсутствием проживающих в жилом помещении законодательством не предусмотрен.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД в соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

В разные сроки могут проводиться различные виды работ и /или услуг в рамках капитального ремонта в отношении конструктивных элементов и/или инженерных объектов, входящих в состав общего имущества в МКД (с учетом межремонтных сроков эксплуатации).

Таким образом, даже после проведения определенного вида работ в рамках капитального ремонта в МКД, остаются другие виды работ и/или услуг, которые буду выполняться в последующие периоды. В этой связи собственники помещений в МКД продолжают уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Вместе с тем, работы и услуги в рамках капитального ремонта в отношении МКД могут быть выполнены и оказаны и в полном объеме (т.е. дом может быть отремонтирован полностью сразу), однако это не освободит собственников помещений в МКД от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД. К примеру, согласно ч. 7 ст. 182 ЖК РФ возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом МКД.

Также важно отметить следующее. Законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:

- плату за содержание жилого помещения;

- взнос на капитальный ремонт;

- плату за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 6 ст. 157 ЖК РФ за нарушение порядка расчета платы за коммунальные услуги в случае, если такое нарушение повлекло увеличение размера платы, взимается штраф.

Учитывая, что взнос на капитальный ремонт не включается в плату за коммунальные услуги, административный штраф за ошибки в начислении суммы такого взноса (даже в сторону увеличения) не взимается.

При этом важно отметить следующее. Контроль за формированием фондов капитального ремонта осуществляется в рамках государственного жилищного надзора. В соответствии с ч. 1 ст. 20 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора осуществляет деятельность, направленную на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством требований, в том числе, к формированию фондов капитального ремонта.